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2020-02-18 11:52:14 來源: 中國證券報 閱讀(du)liang)浚捍
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摘要︰ 樓(lou)市限售政策再出江湖。甦(su)州5月11日晚間(jian)加碼(ma)調(diao)控(kong)政策,宣布在(zai)部分熱點區(qu)域(yu)實施3-5年的限售,同時將房企土拍報價與預售條件(jian)掛ye)gou)。值得(de)關(guan)注的是,限售政策已經數(shu)月未在(zai)地(di)方jiang) kong)政策中出現,這顯示出當(dang)地(di)控(kong)制房kang)夭/div>

    樓(lou)市限售政策再出江湖。甦(su)州5月11日晚間(jian)加碼(ma)調(diao)控(kong)政策,宣布在(zai)部分熱點區(qu)域(yu)實施3-5年的限售,同時將房企土拍報價與預售條件(jian)掛ye)gou)。值得(de)關(guan)注的是,限售政策已經數(shu)月未在(zai)地(di)方jiang) kong)政策中出現,這顯示出當(dang)地(di)控(kong)制房kang)夭榷鵲木魴摹Rye)內普(pu)遍預期,個別市場火熱的城市未來不排除加碼(ma)調(diao)控(kong)的可(ke)能性,但(dan)保持(chi)房kang)夭諧 榷  谷允侵骰diao),一些城市此前出現成(cheng)交量ke)險塹ldquo;小(xiao)陽春(chun)”現象,基本無入夏可(ke)能。

  雙端松動引躁動

  如果(guo)說2018年年底房企債券市場融資shi)魷種(zhong)鴆bu)放(fang)松跡象,2019年年初以來則是房企融資shi)cheng)本不斷下(xia)降(jiang)。房企均抓(zhua)緊難得(de)的窗口期大舉融資。數(shu)據(ju)顯示,一季度40家ye)湫蛻鮮蟹科筧謐首(shou)zong)額2458億元,遠超(chao)2017年和2018年同期,其中3月份單月融資額1024億元,為2017年11月以來新(xin)高。中國證券報記(ji)者了解到,主流房企境外融資shi)cheng)本均在(zai)6%-8%,境內融資的公司債均在(zai)5%以內,較(jiao)2018年年底融資shi)cheng)本明顯下(xia)降(jiang)。進入4月,中國恆大和融創等(deng)企業(ye)均推(tui)出數(shu)百億規(gui)模的融資計劃。

  盡管多數(shu)融資shi)猛臼牆櫳xin)還舊(jiu),但(dan)多位(wei)房企人士(shi)表示,土地(di)儲備是房企業(ye)績(ji)的基礎,一旦解決了su) 窈拖紙鵒餮沽Γ 科笞zong)是會大舉拿地(di)。中原地(di)產首(shou)席分析師張(zhang)大偉表示,房企現階段的競爭(zheng)仍是規(gui)模決定一切,因此房企具有(you)持(chi)續拿地(di)的動力,尤其是中小(xiao)型房企,窗口期拿地(di)反而更加激(ji)進。

  個人si)悍糠矯媯 泄?  ji)者了解到,今年以來,房kang)夭唇掖dai)款尤其是商(shang)業(ye)按揭貸(dai)款發放(fang)速度較(jiao)去(qu)年有(you)所(suo)加快(kuai)。部分銀行如匯(hui)豐銀行等(deng)外資銀行對滿足一定條件(jian)的客戶提(ti)供更低的按揭利(li)率。此外,部分信貸(dai)資金也有(you)所(suo)放(fang)松。此前有(you)某cheng)鮮幸行糯dai)專員持(chi)續多次向(xiang)記(ji)者推(tui)銷該行消費貸(dai)產品,額度為30萬元,年化(hua)利(li)率shi)嘉%。該專員對yue)欽弒硎荊 壞└衽 紙鸞 zhi)接打(da)入賬戶。當(dang)記(ji)者詢問該專員是否需要提(ti)供相應消費憑據(ju)時,該專員僅表示,建(jian)議(yi)留存備查而非強kang)鞅匭xu)提(ti)供。記(ji)者了解到,在(zai)2017年,消費貸(dai)年化(hua)利(li)率一度超(chao)過7%,且(qie)申請者只能拿到jiao)訊畽榷 竅紙稹/p>

  調(diao)控(kong)重回高密度

  近期房kang)夭diao)控(kong)政策出台(tai)密度再度上升。中原地(di)產研究中心統計數(shu)據(ju)顯示,今年4月以來,各地(di)針對房kang)夭鎏tai)調(diao)控(kong)措施累計超(chao)過60次。而3月份全國各地(di)僅發布房kang)夭diao)控(kong)政策15次。

  從各地(di)細則來看(kan),4月上旬,合肥、廣(guang)州等(deng)地(di)的政策主要聚焦(jiao)于公積(ji)金的規(gui)範使用以yue)骯 婀┐di)計劃,對市場尤其是購房者的預期影(ying)響不大。而4月下(xia)旬以來,尤其是qin)》亢統竅xiang)建(jian)設can)空?緣dang)前部分房價、地(di)價波動幅度較(jiao)大的城市下(xia)達了預警(jing)提(ti)示後(hou),部分城市調(diao)控(kong)力度陡然加大。其中,長沙宣布從4月22日起(qi),停止執行對yue)彝?詼er)套改善性住房kang)鈉跛shui)優惠政策,該舉動被視(shi)為向(xiang)炒(chao)房者發出明確(que)信號。石(shi)家yi)  性萃9 ji)金貸(dai)款,並對離婚一年內的人士(shi)實施差別化(hua)信貸(dai)政策。“這些政策對市場的影(ying)響尤其是購房者的預期影(ying)響很大。”一位(wei)長沙房企人士(shi)表示。

  張(zhang)大偉表示,最近房kang)夭diao)控(kong)預期再次出現zhi)浠hua)。雖然很多城市還在(zai)發布人才吸(xi)引政策,但(dan)針對房kang)夭diao)控(kong)的政策,在(zai)政治局會議(yi)再次重申房住不炒(chao)的背景下(xia),調(diao)控(kong)收緊預期再起(qi),對于購房者將有(you)明顯影(ying)響。另外,從多地(di)政策來看(kan),公積(ji)金政策收緊成(cheng)為趨(qu)勢。

  “三穩”仍是主基調(diao)

  針對此次甦(su)州調(diao)控(kong),盡管甦(su)州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器,但(dan)不少觀察人士(shi)指(zhi)出,本次調(diao)控(kong)力度低于預期,比如並未實施提(ti)升首(shou)付比例的信貸(dai)措施等(deng),僅僅是對特定區(qu)域(yu)的一二(er)手(shou)房屋進行限售。張(zhang)大偉表示,這顯示出保持(chi)市場穩定仍然是各地(di)調(diao)控(kong)的主基調(diao),穩地(di)價、穩que)考邸?仍?冢019年預計pu)庖徽呷∠xiang)將持(chi)續。

  一位(wei)保利(li)投顧sou)芯吭喝(he)聳shi)預計,房企融資監管可(ke)能再次趨(qu)緊,居民貸(dai)款端繼續放(fang)松的可(ke)能性yue)胺瓤ke)能減小(xiao)。監管層(ceng)將持(chi)續關(guan)注房kang)夭諧﹝  ldquo;一城qie)徊rdquo;貫徹(che)實施、部分熱點城市政策收緊微調(diao)或將持(chi)續。

  而在(zai)北(bei)京、上海等(deng)一線城市,盡管3月出現了成(cheng)交量ke)險塹ldquo;小(xiao)陽春(chun)”現象。但(dan)記(ji)者走訪多個中介(jie)門(men)店了解到,在(zai)目前嚴格(ge)限貸(dai)以yue)案 ang)的交易(yi)成(cheng)本之下(xia),周期性需求釋(shi)放(fang)後(hou),北(bei)京房kang)夭諧∫丫 鴆bu)呈現平穩狀態,“小(xiao)陽春(chun)”已基本無入夏可(ke)能。

  “以北(bei)京為例,一般(ban)每年兩會前ang)蠖du)有(you)一波交易(yi)量kang)納險牽 徊糠質歉招杞。 徊糠質翹囟ㄐ棖罄繆 qu)房集中交易(yi)。但(dan)從今年情況看(kan),交易(yi)量kang)納險遣 蛔鬩源闖cheng)交價格(ge)的上漲,大多數(shu)交易(yi)都(du)是降(jiang)低掛牌價後(hou)成(cheng)交。”北(bei)京某chi)薪jie)資深店長對yue)欽弒硎荊ldquo;一旦過了5月適齡兒童登記(ji)入學的期限之後(hou),市場就會進入相對平穩的階段,市場分化(hua)也就特別明顯。例如,現在(zai)一些小(xiao)戶型學區(qu)房價格(ge)仍然比較(jiao)堅挺,但(dan)優質學區(qu)房之外的二(er)手(shou)房普(pu)遍都(du)有(you)議(yi)價空間(jian)。”

編(bian)輯︰錦(jin)勤

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